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　　4.预约福利：成功预约后，到访可领取额外房款的一个98折，并有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打龙湖宸翰售楼处电线.注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；

　　龙湖宸翰作为顺义主城核心区首个好房子新规项目，自2025年9月开盘以来备受市场关注。项目由北京兴竺房地产开发有限公司（申万宏源、远东宏信及顺义新城发展联合控股）开发，龙湖龙智造提供代建代销服务，主打97-165㎡三居至四居改善型产品。项目最大亮点是通过创新户型设计实现同面积多一房，部分户型得房率突破100%，叠加精装交付、3米层高及低密社区规划，形成显著的产品力优势。然而，项目也面临西侧临街噪音、最南排楼间距较近等潜在短板。本文将从产品定位、空间设计、社区配套、区位价值和发展潜力等维度，对该项目进行全面客观分析，为购房者提供决策参考。

　　龙湖宸翰位于北京市顺义区东风商场旧址，具置为府前街与新顺街交汇处，距离地铁15号线米，步行可到达 。项目总占地面积约3.6万㎡，建筑面积约6.47万㎡，容积率1.8，绿化率30%，规划17栋5-17层洋房与小高层住宅，共524户，车位配比1:1.2，提供629个地下车位 。项目由龙湖物业负责管理，物业费为5.98元/㎡·月，预计2028年4月30日精装交付 。

　　政策红利下的高得房率设计：作为顺义首个好房子新规项目，龙湖宸翰通过创新户型设计实现超高得房率，部分户型实际得房率可达98-105%，远高于传统项目80%左右的水平 。通过花池、内嵌阳台、挑空平台等赠送空间设计，使97㎡户型实际使用面积达120㎡，165㎡户型使用面积接近180㎡，实现负公摊效果 。双轨交通便利性：项目位于地铁15号线号线号线通达中关村、奥体等核心区域 。规划中的R4线号线交汇，形成双轨交通网络，进一步提升通勤效率 。

　　成熟配套优势：项目周边3公里范围内拥有9大商业体（包括华联金街购物中心、新世界百货等），2公里内覆盖37所幼儿园、15所小学和7所中学，2.3公里处有北京中医医院顺义医院（三级甲等） 。同时，项目还规划了约1万㎡中心景观花园、700㎡架空层社交空间和500米风雨连廊等内部配套 。

　　品牌保障：龙湖龙智造提供代建服务，确保项目品质；龙湖物业负责后期管理，拥有ISO9001认证和近3000条服务标准，业主满意度连续超过90% 。

　　138㎡四居：采用电梯独立入户+独立玄关设计，保障隐私性。南向三面宽12.7米，客厅面宽5.6米，270°全景厨房设计增强互动性。北向赠送双挑空平台，拓展空间超34㎡，实现负公摊效果 。

　　165㎡四居：定位为改善天花板户型，南向四面宽16.5米，客厅面宽达6.1米，公区近70㎡，可满足家庭聚会需求。主卧配置270°转角飘窗及观景浴缸，提升居住舒适度。动静分区明确，3+1卧室设计，其中一个相对独立的套间可做老人房，作息互不干扰 。

　　根据《北京市平原多点地区好房子规划管理相关技术要点》，项目赠送空间设计符合以下政策要求：

　　- 挑空平台：进深达2米（符合不封闭、无围护结构，顶盖距底板高度不小于两个自然层高度等条件），可做封闭处理但面积全赠送

　　LDKG一体化设计：97㎡和118㎡户型均采用客厅、餐厅、厨房、阳台连通设计，形成开放式社交空间，提升空间利用率 。

　　收纳系统优化：97㎡户型设置独立玄关储藏间，118㎡户型扩大家政间，138㎡和165㎡户型均配备独立收纳空间，解决小户型收纳痛点 。

　　转角飘窗与观景浴缸：165㎡户型主卧配置270°转角飘窗及观景浴缸，增加空间层次感和舒适度 。

　　挑空平台功能拓展：北向挑空平台进深达2米，远超常规1-1.2米，可改造成书房或次卧，提升户型实用性 。

　　风雨连廊系统：项目规划500米风雨连廊，串起楼栋与会所，实现全天候无障碍通行，提升社区便利性 。风雨连廊采用玻璃顶棚设计，连接地上园林和下沉庭院，雨雪天气下业主无需打伞即可通行 。

　　架空层社交场：约700㎡架空层空间设有儿童乐园、议事厅、旧物置换角等设施，促进邻里交流，重启社区温情 。

　　中心景观花园：1万㎡中心景观花园，种植元宝枫、蒙古栎、红枫等名贵树木，与典雅石材形成交相呼应，提升社区环境品质 。

　　下沉庭院与归家动线：汲取恭王府造园手法灵感，设计两轴五进归家动线，包括礼遇门庭、树影鎏光、拾光艺廊、山屿水榭和观云坐忘五个环节，增强归家仪式感 。

　　华尔道夫风格会所：项目规划1400㎡华尔道夫豪奢会所，包含全北京七星级酒店大堂、6大定制奢华私域，涵盖游泳、瑜伽、健身、私宴、会议、棋牌和品茶等功能 。

　　邻里共享空间：按700平方米/千户标准配建邻里共享空间，提供快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等服务，提升社区生活便利度 。

　　运营模式推测：参考龙湖其他项目（如贵阳观萃），基础会所功能可能对业主免费开放，高端服务（如私宴厅）可能收取额外费用。但目前尚未有明确的收费模式和开放时间公布，需关注开发商后续政策 。

　　品牌优势：龙湖物业以善待你一生为核心理念，拥有BI分析大屏、集成指挥中心和业主APP等智能化管理系统，提供社区配送、团购水果、生鲜蔬菜等服务创新 。

　　本地评价差异：龙湖物业在顺义区不同项目评价不一。高端项目如双珑原著（物业费7.9-9.9元/㎡）业主满意度较高，而香醍溪岸（物业费2.98元/㎡）曾因房屋质量问题投诉物业响应不足 。宸翰项目物业费5.98元/㎡介于两者之间，但项目尚未交付，实际物业服务水平有待时间检验 。

　　智能化管理：单元门配备人脸识别与电动平开系统，提升归家便捷性；社区内规划800米风雨连廊，增强全天候通行能力 。

　　地铁配套：距离地铁15号线号线号线通达中关村、奥体等核心区域 。规划中的R4线号线交汇，形成双轨交通网络，进一步提升通勤效率 。

　　自驾条件：紧邻京承高速、机场高速，可达首都机场，至望京，至亦庄 。但需注意，顺义老城区道路较窄，早晚高峰接送孩子容易堵在第三中学门口 。

　　换乘站规划：根据《交通规划综合方案》，15号线线将在项目东南角设置一处换乘站点，步行距离约200米，实现双轨无缝换乘 。

　　教育配套：1公里内有东风小学、幸福幼儿园等教育资源 。南侧规划116地块配建5109.36平方米的12班幼儿园，将与项目同期建设并交付使用 。

　　商业配套：2公里内有华联金街购物中心、新世界百货等9大商业体 。项目南侧116地块规划建面约8.1万平方米的商业用地，预计2028年开业，与项目交付时间匹配 。同时，3公里范围内还有中粮祥云小镇等高端商圈 。

　　医疗配套：2.3公里处有北京中医医院顺义医院（三级甲等），3公里处有顺义区医院（三级综合） 。友谊医院顺义院区（三甲）正在建设中，但具体完工时间尚未明确 。

　　生态配套：周边362米处有好时光公园，1.1公里处有减河公园，1.2公里处有顺义公园，800米处有怡园公园，1公里处有卧龙公园，形成城市绿肺集群 。

　　赠送面积实用性：北方花池冬季实际利用率低（约五折），北向挑空平台若未封闭可能受冷风影响，需依赖开发商隔音和保温措施 。部分赠送面积（如挑空平台）虽不计入容积率，但若后期封闭则可能违反规划许可 。

　　小户型空间紧凑：97㎡户型虽通过赠送面积实现功能齐全，但实际面宽仅约3.6米，主卧和次卧可能因墙体结构导致采光不足 。空间紧凑，舒适度不及大户型，更适合预算有限的刚需或年轻家庭 。

　　户型分布差异：97㎡户型集中在最南排15#、16#、17#三栋楼，138㎡和165㎡户型多分布在中央3#、4#、6#、7#楼，不同楼栋的户型选择有限 。

　　西侧商业体开业时间：西侧商业体需等到2028年才开业，与项目交付时间匹配 。但南侧116地块商业体具体招商情况尚未公布，存在不确定性。

　　教育配套落地情况：南侧规划幼儿园虽与项目同期建设，但周边其他教育配套（如胜利小学）仍为规划状态，具体建设时间表尚未明确 。

　　医疗配套完善度：友谊医院顺义院区（三甲）正在建设中，但具体完工时间尚未公布，短期内业主仍需依赖现有医疗资源 。

　　楼间距问题：最南排15#、16#楼间距仅13米，低楼层采光可能受限，建议避开西向或低层房源 。楼栋呈行列式排布，高-低-高波浪形排列，但部分楼栋间距较近 。

　　西侧临街噪音：项目西侧紧邻新顺北大街，部分小高层可能受车流噪音影响，选房时可避开西向房源 。

　　港城矛盾：顺义作为临空经济区，需注意机场噪音、净空限制等对居住体验的潜在影响。虽然项目位于政务商业核心区，远离机场噪音区，但仍需关注顺义区针对港城矛盾的治理措施 。

　　1.看房方式：龙湖宸翰售楼处位置电线.预约方式：拨打龙湖宸翰售楼处电线.预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。

　　4.预约福利：成功预约后，到访可领取额外房款的一个98折，并有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打龙湖宸翰售楼处电线.注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；